针对深圳土地管理制度改革中的热点问题，中国社科院金融所房地产金融中心主任汪利娜和广州市社科院研究员、南方民间智库副主席彭澎日前接受了中国证券记者专访。专家认为，在目前的法律框架下，不同性质的小产权房应区别对待；应继续探索完善土地出让模式，让市场发挥更大作用。
小产权房应区别对待
中国证券报：深圳小产权房确权是此次“土改”最受关注的热点之一。小产权房确权的可行性途径是什么？
汪利娜：小产权房是城乡二元土地制度的产物，解决小产权房问题，确权是基础和进入市场的前提。其次，依据物权法，不同所有制形式(国家、集体和私人的物权)受法律保障，集体土地产权与国有土地产权实行同地、同权、同价，平等进入城乡土地市场，营造多元土地产权主体和多元土地供给渠道。
在目前的法律框架下，对不同性质的小产权房应区别对待。对产权明晰的农民与村集体宅基地和农村建设用地上兴建住房，在平等自愿的基础上允许出租、出售和抵押经营；对违规兴建的别墅、会所型的小产权房应收归集体或国家所有，并运用经济和法律手段给予严惩；对地产商兴建的符合普通住宅标准的小产权房可在补交一定地价款基础上，按市场价出租、出售，或纳入政府保障房储备。
彭澎：目前来看，针对小产权房，深圳可能打算确认非完全产权(即不能上市交易)的这种方式，这对国家政策没有形成太大的挑战，但业主普遍不认同，这就形成两难。补交地价是各界认为较可行的出路，但似乎管理层面并不认同。深圳能否在此方面大胆探索，需要有国家授权。小产权房清理是今年有关部门的重点工作，但如果缺乏突破性的思维和对策，推进起来并不容易。
让市场发挥更大作用
中国证券报：目前深圳正在进行以更改原划拨土地使用性质为核心的“城市更新”，这种模式未来将如何完善？在土地市场中进一步发挥市场经济的作用还存在哪些障碍？
汪利娜：中国正处在快速城市化的进程之中，产业结构调整对土地的供给和用途调整提出新的要求。每届政府都在不断修编城市规划，土地用途的调整一方面要保耕地、保增长，也要防止政府的规划过于随意、盲目。最好的良药是阳光工程，政府政务公开，改变土地用途、修编城市规划要经过听证、公示，限定政府权力，让市场充分发挥资源配置的基础性作用。
彭澎：近年来，土地出让招拍挂，多少引发了房地产市场一些深层次问题，如高房价、政府对土地出让金的依赖、开发商囤地晒太阳等等。随着楼市限购政策的持续，各地政府已经在探索新型城市化模式。城市综合体、文化地产、产业地产、旅游地产等用地需要，这些往往不是看价高者得，与特定的开发商、特定的城市功能和长期的税收联系在一起，必然对土地出让方式提出新的要求。包括统一出让、分期开发、分期付款等形式的探索。
中国证券报：深圳对于土地财政的依赖程度较低，这是否是深圳“土改”有望成功的前提？
汪利娜：政府对土地的依赖是二元土地制度和政府垄断的管理模式造成的。土地制度改革的目标应是：构建城乡土地市场，营造多元土地供给主体，消除城乡之间土地资源、资产和资本流动与增值的壁垒，让更多的人分享城市发展的成果。
彭澎：深圳对土地财政的依赖程度较低有多方面原因，本身也没有多少土地储备。无论经济有多发达，如果政府手上的土地资源较多，也存在如何搞“城市经营”的问题。北京、上海、广州与深圳同属一线城市，经济发达水平相当，对土地财政的依赖也可以说不大，但土地对财政预算的影响却不可说不大。
如果过多强调深圳的特殊性，深圳的实践和探索就没有全国性的普遍意义。我们仍希望深圳的改革能为全国土地制度进一步完善发挥探路的作用。
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