买房送车位、明星代言、摇滚音乐节……当前楼市环境下，各个房企开发商无所不用其极，五花八门的营销手段均被派上用场，最终目的只有一个：尽可能多卖房，多出货。“当下楼市不景气，守株待兔式的销售手法已经不管用了，只有主动出击，才能成功销售。”一位成都本土开发商感慨地对记者说道。
本期《买房帮你忙》将关注房企开发商在当前冷市环境之下所使用的各种营销手段，我们的目的只有一个：解读各种营销手段背后的真相，为广大购房者指明一条买房之路，以免被这些华丽的外表所忽悠！
1.大打“低价牌”
表现手法：特价房、团购房、折扣优惠等
忽悠指数：★★★☆☆
案例分享：近日，位于城南新会展旁的龙湖世纪城，广告牌上四个醒目大字“半买半送”着实有些诱人，旁边还配有一行小字“买2房送2房”，不少购房者犯起了疑惑，“难道是五折优惠吗？”据龙湖置业顾问介绍，目前，龙湖世纪均价在12000元/平米左右，可以享受总价的8.8折优惠。其中，不少户型均有大面积赠送，例如，128平米的套三户型，加上所有赠送面积可达152平米左右，148平米的套三户型，加上所有赠送面积可达184平米左右。如此“阔气”的大面积赠送，真可谓是“半买半送”。
记者解读：面对楼市调控，各个开发商不约而同地采用“低价跑量”的销售策略，得以换取资金迅速回笼。但购房者“身经百战”，当然不会为一些看似低价的优惠房而轻易买单，只有真实的价格水平才最有说服力。
坊间传言，一热销楼盘一期的价格非常诱人，不过续推房源的价格明显比之前要高出不少。某开发商曾表示，由于之前促销时通常会积累下不少没买到房子的客户，靠着这股人气优势，后面的房源通常能消化掉大部分。
2.买房送大礼
表现手法：送黄金、车位、家电等
忽悠指数：★★★☆☆
案例分享：去年，佳兆业启动“老带新，送黄金”的“黄金置业计划”，即佳兆业老业主推荐新客户购买成都佳兆业的丽晶港、现代城、君汇上品三个项目的房源均可参与本次活动，成功推荐即可获得24K的千足金兑换券，40平方米以上房源，可获赠黄金3克，购买面积每增加20平方米，老业主奖励的黄金就增加1克，老业主推荐多位新客户成功购房，黄金克数可累计，上不封顶。
记者解读：曾经一度红火的买房送礼活动如今又重回市场，在成都今年举办的第39届春交会上，开发商打出买房送礼活动，花样繁多。业内人士表示，采用送礼促销，一般有三种情况：一种是销售停滞不前，基于消费者“买涨不买落”心理，采用送家电等方式变相降价；一种是开盘之际造势，提高销售速度，快速回笼资金；一种是尾房时采用的销售手法。如此看来，“送礼”不是炒作就是变相降价。
3.邀请明星代言
表现手法：明星代言楼盘、邀请明星出席楼盘活动等
忽悠指数：★★★☆☆
案例分享：相信许多购房者都看见过张国立为置信·牧山丽景代言的大幅照片，“我是张国立，我在牧山丽景。”随着张国立和他身后的牧山丽景频频亮相，张国立和他代言的牧山丽景正在成为成都高端圈层的炙热话题。此外，中德英伦联邦邀请王珞丹代言，这一营销行为不仅赚足了市场的眼球，更使中德英伦联邦在青年刚需群体中风靡开来。
记者解读：业内人士表示，“在传统营销手段很难吸引购房人关注的情况下，开发商制造网络热点、请明星助阵等，都不失为好的营销手段。”对于开发商而言，看中购房者与明星们的互动关系，往往是他们的真实诉求。不过对于购房者而言，除了要关注明星，更要关注楼盘本身，毕竟咱买房不是为了某个明星，而且某个明星也不会因你买了他/她代言的房而“与你为邻”。
4.“潮言潮语”
表现手法：大胆出位的广告语、自我炒作热点语言等
忽悠指数：★★★☆☆
案例分享：或许至今你还记得“海悦哥”是谁，在今年的楼市上，与万科·海悦汇城如出一辙的绿地世纪城同样火了“世纪姐”，不同的是，绿地世纪城还配上“欲独立誓言，先独立产权”的广告语，引来了万人跟随，跟着“世纪姐”一起“闹独立”。据绿地世纪城相关人士回忆，“世纪姐”宣言一出，销售部每天被挤爆场，15天到访量上万人。
记者解读：当下楼市，各种楼盘的广告语也愈发的出格与不同凡响，誓有一种“语不惊人死不休”的味道，而这些楼盘广告语也成功引发市场的关注。有业内人士表示，从短期内来看，在市场蛋糕份额不变的前提下，营销的作用就是看谁能更快、更准确地抢占市场，尽快地回笼资金。因此，不少楼盘纷纷将自己的潜在客户对象直接地表现在广告语上，如“海悦哥”、“世纪姐”、“包租婆”等，从而达到一种精准营销的目的。
5.举办各种商业活动
表现手法：热波音乐节、看房赢宝马等
忽悠指数：★★★★☆
案例分享：前段时间，成都天来国际广场在销售中心火热举办一场“摸宝马赢宝马——手摸汽车耐力赛”活动，可谓是赚足了眼球，胜利者将获得宝马一系116i轿车一辆的五年使用权。通过前期在网络的报名和预热，当日销售中心现场人气爆棚。
记者解读：目前，开发商为了吸引购房者前往项目现场，开展各类商业活动以吸引人气。“跳出房子卖房子、跳出营销做营销”是目前楼市营销的“软”措施，这些看起来似乎和卖房子无关，但却是正中购房者的胃口。不管最终卖出房子与否，只要有人气，就有机会在。
6.圈层精准营销
表现手法：“80后房交会”、“圈·房运动”等
忽悠指数：★★★☆☆
案例分享：今年3月，保利地产针对80后举行的专题房交会，奉上其10大项目1000套优选刚需房源，既为80后群体购房提供了便捷与实惠，更是成都楼市一个具有标本意义的大手笔策划；华西都市报等四大主力媒体联合推行的“大进军·圈房运动”，精准锁定楼市准客户，在房地产弱市行情中，必将掀起一场颠覆性的营销风暴。
记者解读：去年，成都蓝光、置信、龙湖等品牌开发商，就曾专门针对媒体从业人员展开精准营销，开出了低于项目常规价三四个点的打折优惠。尤其是目前开发商资金链紧张的情况下，面对不断削减的销售和营销费用，房企开发商要抱着“钱用在刀刃上”的决心，不必要的钱不去花。在具体营销实施中，将目标客户进一步进行细分，从大众营销向小众精准营销转型。对于购房者而言，这样的精准营销手法可以最快、最有效地选定目标房源。眼下，高端客户也有着强烈的“圈层意识”，一旦项目达到预期，购房者的接受程度是很高的。
7.“幻想体”
表现手法：“白板广告”等忽悠指数：★★★☆☆
案例分享：还记得今年4月，成都楼市上最著名的“白板广告”吗？4月6日，城北爱灯堡西部国际采购中心在成都两大主流平面媒体上，发布一则“白板广告”，整版广告只在最下方写有一行小字：“好铺子，需要好眼力成都仅此一席抢占会展商业原始股。”倘若不仔细看，完全有被遗漏的可能。去年，成都一项目打出醒目大字：“你想在百花潭有一套花园洋房吗？你想在望江公园有一套花园洋房吗？”没有电话，没有名字，没有价格，给人以无限的想象空间，被网友戏称为“幻想体”。
记者解读：如今的地产界，五花八门的营销手法此起彼伏。激烈的市场竞争，更是催生各类创意广告的滋生，“只要能在第一时间抓住读者，吸引眼球，创意就已经成功了一半。”一项目的营销人员这样告诉记者。当广告也进入同质化阶段的时候，当这类“夺人眼球”的“幻想体”一进入市场，人们忍不住会去议论它，不管是争议也好，认同也罢，只要能引起社会的关注，就已经迈出了销售的第一步。
不过，但凡再有创意的广告，最终还是要落实到销量上。所以，这类“幻想体”广告只能是在宣传的第一阶段，接下来还是要进入实实在在的项目营销。
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