最新数据显示，2012年6月十大城市新建住宅均价环比上涨0.75%，其中，北京涨幅（2.29%）最大。北京新建商品住宅库存也连续7个月回落，且已至2010年年中水平。据链家地产市场研究部统计，北京6月份当月新增项目的签约率为15.2%，达到一年来最高值……那么，近期楼盘的“热销”与楼市的“回暖”是否可以完全画等号，购房者又该如何在升温的楼市做出判断选择？敬请关注本期专题解读。
热成交
不是恐慌而是不再观望
说到近期楼盘热销的原因，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，从根本上讲就是购房者“压抑了两年的需求开始释放”而不是所谓的“恐慌性入市”。由于购置房产是老百姓的一大基本需求，而越来越“明白”的购房者心理预期已比较明朗，多数人认为多等无益，因此，想买、能买的就出手去买了。陈宝存还指出，二手房市场的火热在无形中也重树了大家购买新房的信心，链家地产市场研究部有数据充分说明了这一点：6月北京市二手房成交量为13619套，环比5月上涨7.5%，成交量连续两月突破1.2万套，为2011年调控以来首次出现。
亚豪机构市场总监郭毅在接受记者专访时谈到，目前市场当中尚未有大范围“恐慌性入市”的出现，虽然市场主体有“买涨不买跌”的心理，但是从现在的实际情况来看，一方面由于限购政策尚未放开，大量需求人群不具备购买资格，虽然市场价格已经开始进入“筑底”阶段，部分项目甚至开始出现上涨，但这部分人群也只能被动等待，无法跟风入市；另一方面，虽然市场已经有反弹趋势，但是基于近期高层对于房地产市场的论调，虽然不会再极力压制，也不会允许房价大幅上涨情况的出现，出于对市场平稳上涨的预期，因此“恐慌性入市”现象在近期市场当中表现得并不十分明显。中房研协研究中心分析说，行情“看涨”带动需求释放。政策微调带来政策放松的预期，与此同时，部分前期销售较好的项目，取消了优惠，均价有所上扬。在成交量逐步回升的情况之下，市场的看涨预期带动更多刚需客户的入市，进一步拉升市场成交。
TIPS热销背后123
亚豪机构市场总监郭毅分析说，从6月住宅项目成交套数排名前十的项目看，它们热销的原因一方面是由于前期深度降价策略，另外就是处于交通便利的地理位置。具体有如下三个特点——
1.中低端住宅项目为目前市场主导，其中单价低于20000元/平方米的占据七成。
2.近阶段为首次置业的刚性需求占据市场主导，热销项目多位于交通较为便利的区域，如毗邻地铁13号线、地铁八通线、大兴线与昌平线等。
3.从户型面积来看，热销的多为大两居或小三居户型。
热预期
止跌微涨有望淡市不淡
购房者围观“热销”，地产界关注“回暖”，对整个行业的发展而言，市场整体回暖才是最令人期待的。虽然楼市成交量连续数月攀升让部分房企资金状况有所缓解、信心增加，但亚豪机构市场总监郭毅分析指出，个别项目的“热销”并不能称之为市场回暖，只有项目的“热销”成为普遍现象，并且整体成交数据开始出现持续大幅度地攀升，才能称之为“成交回暖”，在此基础上，项目售价不断上调，导致整体成交价格的数据出现明显上涨时，才能称之为“市场整体回暖”。由此可见，楼盘的热销只是楼市回暖的必要不充分条件之一。郭毅认为，价格的上调不可避免。一方面在部分项目以价换量取得成功开始涨价的同时，仍会有大批项目进入降价周期，综合看来整体市场价格不会出现大幅上涨情况；另一方面受近期政策影响，涨价房企的策略也大多较为谨慎，因此，下半年楼市价格将会呈现出平稳中小幅上扬的趋势。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则更加乐观，他认为“量价齐升”恐怕是下半年的楼市走向，幅度不大但均价涨幅还是能够达到5%左右。
另有业内专家提出，楼市真正回暖应具备三个标准，其一政策方面有宽松空间，其二成交量回升持续6个月以上并形成趋势，其三改善型需求开始入市。而就目前北京楼市而言，第二点有待观察，另两点已然具备。
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